ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 3 (2019)

выдержки

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

Разрешение споров, связанных с реализацией гражданских прав и свобод

7. Для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки.
По действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана, отсутствует.
П. обратилась в суд с иском к О., Р., А., К. о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности, признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что 15 июля 2015 г. с целью займа денежных средств в сумме 100 000 руб. под залог принадлежащей ей квартиры она обратилась к А., с которой 16 июля 2015 г. поехала в Росреестр, где А. познакомила ее с Р., представляющей интересы О. В Росреестре П. подписала все документы, переданные ей Р. и А. Несмотря на то, что одним из переданных истцу на подпись документов был договор купли-продажи квартиры, Р. и А. разъяснили ей, что это формальная сделка, поскольку свидетельство о праве собственности на квартиру остается у нее. Кроме того, А. обещала передать истцу в качестве гарантии принадлежащий ей автомобиль стоимостью 2 000 000 руб. Намерения продавать квартиру П. не имела, денег в счет стоимости квартиры не получала. Подписывая документы истец была уверена, что оформляет договор займа под залог квартиры. В тот же день А. передала истцу 50 000 руб. и оформила договор залога принадлежащего ей автомобиля. Спустя две недели с П. стали требовать в счет уплаты процентов по займу 240 000 руб., в противном случае квартира будет продана, поскольку собственником квартиры после подписания 16 июля 2015 г. договора купли-продажи П. уже не является. В дальнейшем с целью погашения займа П. передала Р. 240 000 руб. Поскольку намерения продавать квартиру истец не имела, денег за ее продажу не получала, продолжала проживать в квартире, оплачивая все коммунальные платежи за нее, П. просила суд признать заключенный договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости и восстановить ее право собственности на спорную квартиру, истребовав ее из владения К., которому квартира была продана О.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования П., суд, сославшись на положения ст. 166, 167, 168, 170, 179 и 302 ГК РФ, исходил из того, что П. не имела намерения отчуждать принадлежащую ей квартиру, ее воля была направлена на получение займа в размере 100 000 руб. под залог квартиры; истец утратила титул собственника спорного объекта недвижимости при пороке воли, вследствие обмана со стороны третьего лица А. После заключения договора купли-продажи квартиры П. продолжает проживать в ней, оплачивая жилое помещение и коммунальные платежи.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, признавая состоявшиеся судебные акты вынесенными с нарушением норм материального права и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, руководствовалась ст. 170 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пп. 87 и 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и исходила из того, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.
Обращаясь в суд с иском, П. просила признать заключенный ею договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости и восстановить ее право собственности на спорную квартиру, истребовав ее из владения К., которому квартира была передана в собственность О. по договору купли-продажи.
Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок (П., О. и его представителя Р., а также А.) направлена на достижение одних правовых последствий.
Однако данное обстоятельство оставлено судом без исследования и правовой оценки суда не получило. Каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключенных сделок была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора займа с залогом квартиры), материалы дела не содержат.
Приходя к выводу о притворности договора купли-продажи квартиры от 16 июля 2015 г., заключенного между П. и О., суд исходил из того, что действительная воля П. была направлена на заключение договора займа с А. с залогом принадлежащего ей недвижимого имущества.
При этом суд сослался на утверждения П., а также пояснения представителя ответчика А., данные в судебном заседании суда первой инстанции, тогда как мнение других сторон сделок (О. и его представителя Р.) судом первой инстанции не выяснялось. Между тем в суде апелляционной инстанции Р. ссылалась на то, что ее воля была направлена исключительно на заключение договора купли-продажи квартиры.
Более того, ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции не учтено, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.
Таким образом, вывод суда о притворности оспариваемой сделки является неправомерным.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третий данного пункта).
В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
При разрешении спора суд в обоснование своего вывода об удовлетворении исковых требований П. о признании сделок купли-продажи недействительными сослался на положения как п. 2 ст. 179 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием обмана), так и п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).
Между тем суд не учел, что по действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана отсутствует, поскольку при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении сделки под влиянием обмана одна из сторон сделки (потерпевший) была обманута другой стороной либо третьим лицом.
Рассматривая спор, суд указал, что при совершении сделки купли-продажи принадлежащей истцу квартиры П. была обманута третьим лицом А. (вместо договора займа с залогом спорной квартиры был заключен договор купли-продажи с О. в лице Р.).
Однако сведений о том, что другая сторона сделки (О. или его доверенное лицо Р.) знала или должна была знать об обмане, в материалах дела не имеется, суждения суда по данному вопросу отсутствуют.
При таких обстоятельствах вывод суда о признании недействительным договора купли-продажи между П. и О., как совершенного под влиянием обмана, и последующее прекращение судом права собственности К. на спорную квартиру с признанием права собственности на нее за истцом нельзя признать правильными.

Определение N 53-КГ18-38

Разрешение споров, возникающих из семейных отношений

14. Наличие общего несовершеннолетнего ребенка не является безусловным основанием для отступления от начала равенства долей при разделе имущества бывших супругов.
В случае отступления от начала равенства долей бывших супругов в решении суда должны быть приведены мотивы того, каким образом соблюдаются интересы детей, ради которых и должно произойти данное отступление.
Щ.Ю. обратилась в суд с иском к Щ.Д. о разделе совместно нажитого имущества и взыскании алиментов.
В обоснование своих требований истец указала на то, что в период с 2007 г. состояла с ответчиком в браке. Решением суда от 16 января 2018 г. брак был расторгнут. Стороны имеют несовершеннолетнего сына Щ.И., который после развода родителей проживает с матерью. С Щ.Ю. также проживает ее несовершеннолетняя дочь от предыдущего брака.
В период брака супругами приобретено следующее имущество: автомобиль "Тойота", автомобиль "Мазда", а также земельный участок площадью 1500 кв. м.
Ссылаясь на то, что после расторжения брака оба несовершеннолетних ребенка проживают с матерью, при этом обязанности по содержанию Щ.И. ответчик не исполняет, истец полагала, что при разделе совместно нажитого имущества супругов имеются основания для отступления от начала равенства долей супругов, в связи с чем просила признать за ней право на 2/3 доли в общем имуществе супругов, а за Щ.Д. - 1/3 доли; произвести раздел совместно нажитого имущества следующим образом: передать в ее собственность автомобиль "Тойота" и земельный участок площадью 1500 кв. м, а в собственность ответчика передать автомобиль "Мазда" и взыскать с него в пользу истца денежную компенсацию за превышение стоимости 1/3 доли в общем имуществе, а также взыскать алименты на несовершеннолетнего Щ.И. в размере 1/4 части всех видов заработка ответчика.
Разрешая спор и принимая решение о разделе спорных земельного участка и транспортных средств в равных долях, суд первой инстанции не нашел оснований для отступления от начала равенства долей при разделе имущества бывших супругов, сославшись на отсутствие оснований для удовлетворения данного требования.
При этом, как указал суд, наличие общего несовершеннолетнего ребенка не является безусловным основанием для увеличения супружеской доли, поскольку содержание детей обеспечивается алиментными обязательствами, равно как не является таким основанием и бездействие ответчика в части неисполнения нотариально удостоверенного обязательства по переоформлению доли в квартире, поскольку данная квартира предметом спора по настоящему делу не является, а права истца и детей можно защитить в ином порядке.
Изменяя решение суда в этой части, суд апелляционной инстанции сослался на возможность в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и заслуживающие в связи с этим внимания интересы одного из супругов, в связи с чем произвел раздел имущества сторон по предложенному Щ.Ю. варианту.
Суд апелляционной инстанции исходил из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", согласно которым юридически значимыми обстоятельствами при разрешении вопросов подобного рода является выяснение вопросов о наличии либо об отсутствии оснований для отступления от начала равенства долей супругов в общем имуществе, а также о наличии или об отсутствии оснований для передачи спорного имущества одному из супругов с присуждением другому супругу соответствующей денежной компенсации.
В качестве таких обстоятельств судебная коллегия указала на факт неисполнения ответчиком условия о соблюдении имущественных интересов несовершеннолетних детей, а именно - о передаче им в будущем доли в праве собственности на объект недвижимости - квартиру, а также на наличие личных неприязненных отношений между бывшими супругами как факт, безусловно свидетельствующий о необходимости отступления от начала равенства их долей в совместно нажитом имуществе, сославшись при этом на бытовой конфликт, который завершился примирением сторон при рассмотрении уголовного дела в отношении ответчика.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала, что апелляционное определение в части разрешения спора о разделе общего имущества сторон принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью.
Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела, как указано в п. 4 ст. 256 ГК РФ, устанавливаются семейным законодательством.
В п. 3 ст. 38 СК РФ установлено, что при разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
При этом суд определяет юридически значимые обстоятельства с учетом подлежащих применению норм материального права.
По общему правилу, установленному в ст. 39 СК РФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).
Одним из юридически значимых обстоятельств по данному делу являлось выяснение вопроса о наличии либо об отсутствии оснований для отступления от начала равенства долей супругов в общем имуществе, а также о наличии или об отсутствии оснований для передачи спорного имущества одному из супругов с присуждением другому супругу соответствующей денежной компенсации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", при разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд в силу п. 2 ст. 39 СК РФ может в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.
Постановление содержит перечень возможных случаев и оснований, которые законодатель понимает как заслуживающие внимания. При этом закон не требует наличия совокупности этих оснований. В частности, таким самостоятельным основанием являются, прежде всего интересы несовершеннолетних детей.
Отступление от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей согласуется также с конституционным принципом, закрепленным в ч. 2 ст. 7, ч. 1 ст. 38 Конституции Российской Федерации.
Закон не содержит перечня заслуживающих внимания интересов несовершеннолетних детей, с учетом которых суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в общем имуществе.
Указанные причины (обстоятельства) устанавливаются в каждом конкретном случае с учетом представленных сторонами доказательств. При этом данные причины и представленные в их подтверждение доказательства должны оцениваться судом в совокупности (ч. 4 ст. 67 ГПК РФ), с приведением мотивов, по которым данные доказательства приняты в обоснование выводов суда или отклонены судом.
Между тем, определив наличие обстоятельств, позволяющих, по его мнению, отступить от начала равенства долей супругов в отношении их совместно нажитого имущества, суд апелляционной инстанции не указал, каким образом в данном случае соблюдаются интересы детей, ради которых и должно произойти данное отступление.
В определении суда апелляционной инстанции не указано, какие конкретно права и интересы несовершеннолетнего сына сторон нарушены действиями ответчика Щ.Д., не приведено обоснований вывода о том, что именно такое распределение долей (за Щ.Ю. - 2/3 доли, за Щ.Д. - 1/3 доли) в имуществе супругов будет способствовать интересам несовершеннолетнего.
При этом действия Щ.Д., выразившиеся в неисполнении обязательства в отношении имущества, не являющегося предметом спора, суд апелляционной инстанции указывает в качестве основания, позволяющего отступить от начала равенства долей в общем имуществе супругов.
Кроме того, указав на то, что отец несовершеннолетнего ребенка не произвел отчуждение своей доли, суд не исследовал обстоятельств определения судьбы доли квартиры, принадлежащей матери их несовершеннолетнего сына, и не дал этому какой-либо правовой оценки. Между тем истец так же, как и ответчик, не распорядилась принадлежащей ей долей в жилом помещении в пользу своих несовершеннолетних детей.
При данных обстоятельствах бывшие супруги находятся в равном положении относительно своего отношения к соблюдению имущественных интересов детей.
В обжалуемом апелляционном определении также указано на то, что между бывшими супругами сложились неприязненные отношения.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что суд апелляционной инстанции признает отношения супругов взаимно недоброжелательными, однако на этом основании ошибочно полагает возможным уменьшить долю только ответчика в совместно нажитом имуществе без законных на то оснований.
Иных обстоятельств, позволяющих сделать в пользу истца исключение из общего правила о равенстве долей супругов в общем имуществе, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 39 СК РФ.

Определение N 36-КГ19-1

16. Если иное не предусмотрено международным договором, иски о разделе совместно нажитого имущества супругов (граждан Российской Федерации), находящегося на территории иностранных государств, подлежат рассмотрению российскими судами по общим правилам подсудности, установленным гл. 3 ГПК РФ.
Е. обратилась в суд с иском к В. о разделе совместно нажитого имущества, указав, что решением мирового судьи брак между сторонами расторгнут. Просила разделить совместно нажитое имущество супругов, находящееся как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами, взыскать с В. денежную компенсацию в счет разницы в цене подлежащего разделу имущества, денежные средства, полученные в период брака от сдачи в аренду совместного имущества супругов, денежные средства, полученные В. в период брака в качестве дохода от предпринимательской деятельности, возместить судебные расходы на оплату государственной пошлины.
Решением суда в удовлетворении иска Е. о разделе совместно нажитого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, а также взыскании денежной компенсации в счет разницы стоимости выделяемого в собственность супруга имущества, возмещении расходов отказано.
Определением того же суда, оставленным без изменения апелляционным определением, возвращено исковое заявление Е. к В. о разделе совместно нажитого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации, а также взыскании с ответчика суммы полученных им в период брака доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой за пределами Российской Федерации, и суммы полученных в период брака доходов от сдачи в аренду принадлежащего супругам недвижимого имущества, расположенного на территории иностранных государств. Разъяснено, что истец вправе обратиться с данными требованиями в компетентный суд по месту нахождения движимого и недвижимого имущества.
Возвращая исковое заявление Е. в части раздела имущества, находящегося за пределами Российской Федерации, а также суммы доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой за пределами Российской Федерации, и суммы доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, исходил из того, что данные требования не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции Российской Федерации, а могут быть рассмотрены компетентными судами иностранных государств по месту нахождения имущества.
Вместе с тем в соответствии с ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
На основании ст. 2 СК РФ семейное законодательство устанавливает порядок осуществления и защиты семейных прав, условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами.
В силу п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 данной статьи).
В п. 1 ст. 161 СК РФ определено, что личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов, не имевших совместного места жительства, определяются на территории Российской Федерации законодательством Российской Федерации.
Как следует из материала, стороны с 16 июля 1985 г. состояли в зарегистрированном браке, решением мирового судьи от 14 апреля 2017 г. брак между ними расторгнут.
При обращении в суд с иском Е. к разделу указано имущество, находящееся как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами (в Республике Сингапур и во Французской Республике).
Как видно из представленных материалов, Е. и В. являются гражданами Российской Федерации, проживают на территории Российской Федерации.
Возвращая исковое заявление Е. в части, суд не принял во внимание то обстоятельство, что требования истца не являются иском о правах на недвижимое имущество, а направлены на изменение режима совместной собственности супругов, в связи с чем вывод о том, что истец вправе разделить спорное имущество исключительно в компетентном суде иностранного государства по месту нахождения недвижимого имущества, признан ошибочным.
Гражданский процессуальный закон не относит требование о разделе совместно нажитого имущества супругов (граждан Российской Федерации), находящегося на территории иностранных государств, к исключительной компетенции иностранных судов, в связи с чем на данные требования распространяются общие правила подсудности, установленные гл. 3 ГПК РФ. Такого рода иски подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором.
С учетом изложенного возвращение судом искового заявления Е. в части раздела имущества, находящегося за пределами Российской Федерации, по причине неподсудности российскому суду признано Судебной коллегией неправомерным.

Определение N 4-КГ18-76

17. После возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика заявление участника долевого строительства о признании права собственности на нежилое помещение как объект незавершенного строительства не подлежит принятию к производству суда общей юрисдикции и рассмотрению по существу.
И. обратилась в суд с иском к обществу о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (нежилые помещения). В обоснование требований истец ссылалась на то, что между ней (участником долевого строительства) и обществом (застройщиком) были заключены договоры участия в долевом строительстве многофункционального комплекса, по условиям которых застройщик обязался в установленный срок построить многофункциональный комплекс и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства ряд нежилых помещений. И. в полном объеме и в срок исполнила свои финансовые обязательства перед ответчиком, однако последний свои обязательства не исполнил, на данный период объект построен, но не произведена его внутренняя отделка.
Решением арбитражного суда общество (застройщик) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта указанные в договоре участия помещения располагаются в гостиничном блоке строящегося спортивно-оздоровительного комплекса. Степень готовности спорных объектов недвижимости составляет 55%.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования И., суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что истец надлежащим образом исполнила свои обязательства по внесению денежных средств, предусмотренных договором участия и дополнительным соглашением; помещения (апартаменты) располагаются в гостиничном блоке и имеют высокую степень готовности (55%), могут являться обособленными объектами строительства, права собственности на данные объекты не зарегистрированы, ответчик в установленный срок не исполнил обязательства по передаче И. нежилых помещений. При этом суд указал на то, что на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются положения параграфа 7 гл. IX, ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), поскольку при начале процедуры банкротства не было указано на то, что ответчик является застройщиком.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права и прекращая производство по делу, руководствовалась ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 32 и абзацем седьмым п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, положениями ч. 3 ст. 22 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом), ч. 1 ст. 223 АПК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и в п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., указала на то, что поскольку требование истца предъявлено в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании общества (застройщика) несостоятельным (банкротом), то спор подлежал разрешению арбитражными судами.
Надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве.
В ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" в рамках дела о несостоятельности юридического лица подлежит трансформации в денежное (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).
В силу абзаца второго ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 данного кодекса.
В п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ указано, что судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке; заявление предъявлено в защиту прав, свобод или законных интересов другого лица государственным органом, органом местного самоуправления, организацией или гражданином, которым Кодексом или другими федеральными законами не предоставлено такое право; в заявлении, поданном от своего имени, оспариваются акты, которые не затрагивают права, свободы или законные интересы заявителя.
В связи с тем, что 28 февраля 2017 г. общество (застройщик) признано банкротом, а иск И. подан 3 августа 2017 г., то есть после возбуждения дела о банкротстве, заявление истца не подлежало принятию к производству суда общей юрисдикции и рассмотрению по существу.

Определение N 4-КГ18-92

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ СПОРАМ

Практика применения законодательства о банкротстве

20. При расчете размера требований участника долевого строительства к застройщику, в отношении которого открыта процедура конкурсного производства, учитывается, в том числе в порядке увеличения размера требований согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ, не только размер уплаченного участником долевого строительства застройщику по договору, но и иной реальный ущерб.
В отношении общества введена процедура конкурсного производства и применены правила о банкротстве застройщиков.
Определением суда первой инстанции в реестр требований о передаче жилого помещения включено требование Л.
Впоследствии собрание участников строительства приняло решение не передавать права застройщика на незавершенный строительством объект строительного кооператива, в связи с чем Л. и другие участники строительства потребовали трансформировать их требования в денежные на основании ст. 201.13 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). В порядке ст. 49 АПК РФ Л. ходатайствовал об увеличении требований за счет включения в них размера убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Убытки рассчитаны в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства, определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, и суммой уплаченных по договору денежных средств, то есть по п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве. В обоснование размера убытков Л. представил отчет об оценке рыночной стоимости жилых помещений.
Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, требования Л. исключены из реестра требований о передаче жилых помещений и включены в реестр денежных требований в размере средств, уплаченных участником строительства застройщику. Л. отказано в принятии уточнения требований (учете убытков).
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты в части отказа в принятии требования Л. о включении в реестр требований кредиторов сумм убытков и направила в отмененной части обособленный спор в суд первой инстанции для рассмотрения по существу по следующим основаниям.
В соответствии с п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве (здесь и далее применяется редакция закона, действовавшая в спорный период) при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.
Согласно п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве одной из особенностей установления размера денежных требований к банкроту-застройщику является необходимость учета убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Реальный ущерб определяется как разница между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Стоимость жилого помещения определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика, на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства. Отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.
Если заявлено требование о передаче жилого помещения, то согласно п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве также устанавливается как размер уплаченного участником строительства застройщику по договору, так и размер убытков в порядке п. 2 ст. 201.5 того же закона.
Сумма этих двух составляющих определяет число голосов участника строительства в собрании кредиторов. Согласно п. 3 ст. 201.12 Закона о банкротстве участник строительства обладает на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру его денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений (с учетом п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве) по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства.
Таким образом, механизм расчета размера требований, установленный п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, универсален для обоих вариантов волеизъявления участника строительства по удовлетворению его требований к застройщику-банкроту и, по существу, обязывает арбитражный суд учитывать не только размер уплаченного застройщику по договору, но и размер убытков, тем более, если арбитражный управляющий или участник строительства (при неисполнительности арбитражного управляющего) представил отчет об оценке жилого помещения, в том числе и в порядке увеличения размера требований (ч. 1 ст. 49 АПК РФ).
В противном случае нарушаются имущественные права участника строительства и необоснованно уменьшается число принадлежащих ему голосов на собрании кредиторов.

Определение N 305-ЭС18-2130(5)

22. В рамках дела о банкротстве застройщика денежное требование участника долевого строительства, которому застройщик должен был передать нежилое помещение, обеспечено залогом этого нежилого помещения. Если указанное нежилое помещение отсутствует в натуре, этот участник долевого строительства в силу закона является созалогодержателем объекта незавершенного строительства.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества, рассматриваемого по правилам параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве, банк обратился с заявлением о включении его денежных требований в виде основного долга по договорам участия в долевом строительстве и неустойки за просрочку передачи строящихся объектов в реестр требований кредиторов должника как обеспеченных залогом трех нежилых помещений и незавершенного строительством многоквартирного жилого дома.
Определением суда первой инстанции денежные требования банка признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь, в признании банка залоговым кредитором отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции определение суда первой инстанции изменено. Требования банка, возникшие из договоров долевого участия в строительстве относительно помещений первой очереди строительства, включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь и признаны обеспеченным залогом трех нежилых помещений, относящихся к первой очереди строительства. Другая часть требований, возникших из договоров долевого участия в строительстве относительно нежилых помещений второй очереди строительства, включена в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как не обеспеченная залогом.
Постановлением арбитражного суда округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, определение суда первой инстанции оставлено в силе.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила определение суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа и изменила постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в признании обеспеченными залогом требований банка в отношении помещений второй очереди строительства по следующим основаниям.
По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) положения ст. 12.1 и 13 этого закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).
Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такого основания прекращения права залога, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Примененный судами подход вошел в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой в первую очередь на случай невозможности исполнения обязательства должником, в том числе ввиду его несостоятельности. Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого офисного помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости предмета залога.
В рассматриваемом случае, как установил суд апелляционной инстанции, первая очередь строительства многоквартирного дома завершена, дом в этой части введен в эксплуатацию, квартиры (жилые помещения) в данном доме переданы участникам строительства, а нежилые помещения поставлены на кадастровый учет. В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. Требование дольщика становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).
В отношении второй очереди строительства имеется в натуре объект незавершенного строительства, который прошел инвентаризацию со стороны конкурсного управляющего. Управляющий включил этот объект в инвентаризационную опись объектов незавершенного капитального строительства, размещенную в общедоступном Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В указанной части требования банка, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве жилого дома в настоящее время в силу ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ считаются обеспеченными залогом всего объекта незавершенного строительства второй очереди строительства.
При этом дополнительно необходимо отметить следующее. В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте. Это означает, что иные дольщики (при их наличии), обладающие тем же статусом, что и банк, но не настаивавшие на фиксации статуса залогодержателя в судебном акте в рамках дела о банкротстве должника, не утратили право на залоговый приоритет. Напротив, все они в равной мере вправе рассчитывать на распределение денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства либо нежилых помещений (при условии окончания второй очереди строительства) по правилам ст. 201.14 Закона о банкротстве.

Определение N 302-ЭС18-24434

Практика применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства

27. Ничтожным является условие договора одного из собственников (обладателя права оперативного управления) помещения в многоквартирном доме с управляющей компанией многоквартирным домом об освобождении этого собственника от обязанности нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Государственному казенному учреждению (далее - учреждение) принадлежит на праве оперативного управления несколько квартир в многоквартирном доме.
По итогам конкурса учреждение заключило договор с управляющей компанией на управление многоквартирным домом, по условиям которого учреждение освобождалось от оплаты расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома и было обязано оплачивать лишь услуги отопления.
Управляющая компания обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению о взыскании расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано. Суды сослались на соответствующее условие договора и указали на то, что, участвуя в конкурсе по отбору управляющей организации и подписывая договор, компания согласилась с данным условием.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отправила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Как следует из ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
В силу ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29 января 2018 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова" указал следующее. Исходя из общего принципа гражданского законодательства о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, Жилищный кодекс устанавливает для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме обязанность не только нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения, во-первых, платы за содержание жилого помещения, т.е. за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39, пп. 1 и 2 ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158); при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39); расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возлагаются не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом на принцип равенства не влияет форма собственности (государственная, муниципальная или частная) на жилое помещение, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в одинаковом для всех собственников жилых помещений размере.
Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона независимо от факта пользования общим имуществом и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.
Статьями 296, 298 ГК РФ, определяющими права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении, не предусмотрено сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества, поэтому собственник, передав во владение имущество на данном ограниченном вещном праве, возлагает на него и обязанности по его содержанию. В соответствии с п. 4 постановления Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" эксплуатация государственными органами и организациями закрепленных за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения административных зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляется ими самостоятельно за счет средств, выделяемых по смете, и (или) иных разрешенных источников.
Таким образом, обладатели права оперативного управления с момента его возникновения обязаны нести расходы на содержание общего имущества.
При этом в силу п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила содержания общего имущества), в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом.
Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Размер такой платы, согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
Кроме того, п. 35 Правил содержания общего имущества установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, и перечня, объема и качества услуг и работ.
Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. При этом в силу разъяснений п. 75 постановления N 25 применительно к ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
С учетом изложенных выше установленных законом правил и принципов внесения платы за содержание общего имущества условие государственного контракта о нулевой цене за содержание общего имущества противоречит требованиям ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154, 158, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, пп. 34, 35 Правил содержания общего имущества и является ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ), как противоречащее существу законодательного регулирования обязательств по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, а также посягающее на интересы третьих лиц - иных собственников помещений, которые вносят плату за содержание общего имущества в полном размере.
В данном случае размер платы за содержание жилого помещения должен определяться исходя из размера тарифа, установленного уполномоченным публичным органом (п. 34 Правил содержания общего имущества).

Определение N 307-ЭС18-25783

28. Поскольку глава крестьянского фермерского хозяйства является правопреемником в правах арендатора сельскохозяйственного кооператива, получившего право аренды сельскохозяйственного участка с соблюдением публичных процедур, переуступка права аренды не нарушала чьих-либо прав и дополнительное соглашение к договору аренды о смене арендатора зарегистрировано в установленном законом порядке, период владения кооперативом сельскохозяйственным участком засчитывается в период владения этим участком главой КФХ с целью реализации права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее - администрация) и сельскохозяйственным кооперативом (арендатор) в 2007 г. с соблюдением процедур, установленных действующим на тот момент законодательством, был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и ст. 34 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г.). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
В 2011 г. кооператив принял решение об осуществлении хозяйственной деятельности в форме крестьянского (фермерского) хозяйства без образования юридического лица с последующей ликвидацией кооператива. В этот же день было зарегистрировано крестьянское (фермерское) хозяйство, главой которого стал один из участников кооператива.
Глава КФХ обратился в администрацию с заявлением о перерегистрации земельного участка на главу КФХ в связи с ликвидацией кооператива.
На основании указанного заявления администрация и глава КФХ заключили 11 января 2012 г. дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указано, что стороны пришли к обоюдному согласию заменить в договорах аренды кооператив на главу КФХ. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.
Сведения о прекращении деятельности кооператива в связи с его ликвидацией внесены в реестр 18 апреля 2012 г.
Глава КФХ до истечения срока действия договора аренды обратился в администрацию с заявлениями о заключении договора аренды на новый срок.
Администрация отказала главе КФХ в заключении нового договора аренды без проведения торгов, сославшись на то, что с заявлением о предоставлении участка в аренду обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение участка в аренду без торгов. Арендатор-кооператив был ликвидирован 18 апреля 2012 г., в то время как дополнительные соглашения к договорам аренды были заключены с главой КФХ 11 января 2012 г., следовательно, не прослеживается правопреемство арендатора земельного участка, дополнительное соглашение заключено с не действующим на тот момент арендатором.
Глава КФХ, ссылаясь на то, что отказ администрации в заключении договора аренды на новый срок является незаконным и нарушает его права и законные интересы как добросовестного арендатора, который надлежащим образом на основании прошедшего государственную регистрацию договора аренды использовал спорный земельный участок на протяжении 10 лет, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и об обязании администрации принять решение о предоставлении заявителю в аренду испрашиваемый земельный участок.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.
Арбитражный суд округа отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении требований главы КФХ. Суд указал на отсутствие государственной регистрации договора уступки прав аренды от кооператива к КФХ, а следовательно, на невозможность противопоставить права КФХ третьим лицам.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В силу ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ арендатор публичного земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил, установленных названными нормами.
В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 июля 2014 г.) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Аналогичные правила закреплены в действующей в настоящее время редакции ст. 389 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Как установлено судами, уступка прав и обязанностей арендатора по спорным договорам аренды оформлена письменным заявлением кооператива и дополнительными соглашениями, подписанными арендодателем и новым арендатором (главой КФХ). Дополнительные соглашения к договорам аренды зарегистрированы в установленном порядке, сведения о главе КФХ как арендаторе земельных участков внесены в публичный реестр.
При этом администрация получала от главы КФХ денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды спорного земельного участка. Для арендодателя, кооператива и главы КФХ была понятна и очевидна воля сторон на замену арендатора. Данные лица, в том числе кооператив, который принял решение о ликвидации, состоявшейся 18 апреля 2012 г., не оспаривали правомерность перехода к главе КФХ прав арендатора. В связи с этим и для сторон сделки, и для третьих лиц наступили правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей арендатора по договорам аренды. Отсутствие в данном случае единого документа о переуступке не влечет недействительности сделки, оформленной названными выше документами и прошедшей государственную регистрацию.
Поскольку не имеется оснований считать, что права и обязанности арендатора по спорным договорам перешли к главе КФХ по недействительным сделкам и что при переуступке права аренды необходимо было соблюдать публичную процедуру, так как эта процедура была соблюдена при заключении договоров аренды в 2007 г., суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что глава КФХ как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению предоставленные ему в аренду земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Определение N 308-КГ18-15997

29. Если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы.
В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования государственным унитарным предприятием (далее - предприятие) и уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (далее - министерство) заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Арендная плата за пользование земельным участком установлена в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Предприниматель по договору купли-продажи, заключенному по результатам открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества предприятия, находившегося в процедуре банкротства, приобрел у предприятия в лице конкурсного управляющего в собственность объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, предоставленном продавцу в аренду.
Право собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 27 января 2015 г.
Министерство, ссылаясь на то, что предприниматель не платил за пользование спорным земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, рассчитанной в размере арендной платы в соответствии с Методикой определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания Тверской области от 24 июня 2004 г. N 965-П-3, исходя из рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы, определенной на основании отчета об оценке, с учетом коэффициента инфляции.
В отзыве на иск предприниматель указал на то, что в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком в размере, установленном договором и п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, из расчета два процента кадастровой стоимости участка. Плату за пользование участком исходя из указанного расчета предприниматель перечислил арендодателю.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, иск удовлетворен частично.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и отказала министерству в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Земельный участок, на котором расположены приобретенные предпринимателем объекты недвижимости, предприятие (продавец) использовало на основании договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
В силу положений п. 2 ст. 422, п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.7 ЗК РФ в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие ЗК РФ, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.
Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.
Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки в размере два процента кадастровой стоимости участка.

Определение N 305-ЭС18-22413

30. Лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.
Компания обратилась в комитет имущественных отношений субъекта Российской Федерации (далее - комитет) с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ей помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Комитет отказал в выкупе арендуемого имущества, полагая, что у заявителя отсутствует преимущественное право на приватизацию арендуемого имущества.
Данный отказ был обжалован в судебном порядке. Решением суда по другому делу, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, отказ комитета в признан незаконным, на комитет возложена обязанность принять решение о реализации заявителями преимущественного права на приобретение помещения путем издания распоряжения об условиях приватизации помещения и направления в их адрес проекта договора купли-продажи.
Проект договора купли-продажи помещения был направлен в адрес заявителей только 9 июля 2015 г.
Полагая, что в результате принятия комитетом незаконного решения об отказе в реализации компанией права на выкуп арендуемого помещения, компания понесла убытки в виде арендных платежей за период с момента, когда договор купли-продажи должен был быть заключен до момента его заключения, она обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании убытков.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции и постановлением суда округа, отказано в удовлетворении иска. Суды указали на то, что спорная сумма представляет собой арендные платежи, уплаченные компанией до заключения сторонами договора купли-продажи, во исполнение обязательства по договору аренды, в связи с чем она не может являться для него убытками.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Часть 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.
Учитывая, что требование о возмещении вреда заявлено к комитету, суды при рассмотрении дела должны руководствоваться положениями ст. 16, 1069 ГК РФ, предусматривающими возмещение убытков, причиненных гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
В п. 3 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами N 145, утвержденном Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 31 мая 2011 г., разъяснено, что при рассмотрении дела о возмещении вреда, причиненного вследствие издания правового акта, решения или действия (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица), незаконность такого акта, решения или действия (бездействия), установленная судом в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ, не подлежит переоценке в силу обязательности данного судебного акта (ст. 16 АПК РФ).
Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике (п. 5).
Поскольку отказ комитета в выкупе арендуемого имущества был уже признан незаконным по другому делу, у судов не имелось оснований и полномочий при рассмотрении настоящего дела приходить к иному выводу об отсутствии у комитета возможности для заключения договора купли-продажи по заявлению компании, а соответственно, наличия в связи с этим у нее убытков.
В качестве основания для отказа в иске суды также указали на наличие между сторонами по делу спора о цене выкупаемого имущества, что исключает за этот период возникновение у истца убытков.
Данный вывод судебная коллегия считает ошибочным, поскольку истец период взыскания убытков определил с 3 июня 2014 г. по 9 июля 2015 г., то есть со следующего дня наступления срока, установленного ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, для направления комитетом проекта договора купли-продажи по заявлению общества о выкупе, и до даты фактического его получения уже после рассмотрения дела о незаконности отказа. Решение по указанному делу вступило в законную силу 23 декабря 2014 г., а проект договора истцом был получен от комитета лишь 9 июля 2015 г., несмотря на то, что истец неоднократно обращался в адрес ответчика и судебного пристава-исполнителя с заявлениями об исполнении решения суда. Период урегулирования разногласий в период убытков истцом не был включен.
В обоснование отказа в иске арбитражный суд округа также указал на то, что спорная сумма представляет собой арендные платежи, уплаченные истцом до заключения сторонами договора купли-продажи, во исполнение обязательства по договору аренды, в связи с чем она не может являться убытками для общества.
Между тем судами не учтено, что в случае совершения комитетом всех действий, возложенных на него ст. 9 Закона N 159-ФЗ, то есть своевременного принятия решения о приватизации арендуемого помещения и направления проекта договора купли-продажи, компания могла приобрести в собственность это имущество с прекращением арендных отношений. Поводом для продления аренды явился отказ комитета и необходимость его признания незаконным в судебном порядке, за период оспаривания которого компания была вынуждена уплачивать арендную плату.
Таким образом, с учетом того, что в спорный период истец предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со ст. 15 ГК РФ признается убытками.
Иной подход позволял бы органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии отказа комитета незаконным.

Определение N 307-ЭС18-16000

31. Ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.
Общество являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц.
Впоследствии часть земельного участка была выделена участниками общей долевой собственности в счет причитающихся им земельных долей.
Вновь образованный в результате выдела земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности четырем долевым собственникам.
Общество, ссылаясь на то, что является арендатором вновь образованного земельного участка, в отношении которого в ЕГРН отсутствуют сведения об ограничении (обременении) его правом аренды общества, обратилось к регистратору с заявлением о внесении в ЕГРН записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества на основании договора аренды, полагая, что регистрация обременения должна была быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности четырех долевых собственников на выделенный ими земельный участок.
Уведомлением регистратор сообщил обществу о приостановлении государственной регистрации, сославшись на отсутствие в ЕГРН в отношении вновь образованного участка сведений по каким-либо ограничениям (обременениям).
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать указанное уведомление незаконным и возложить на регистратора в качестве способа восстановления нарушенного права обязанность внести в ЕГРН запись об обременении спорного земельного участка правом аренды в пользу общества.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления отказано. Суды указали на право общества на заключение с долевыми собственниками вновь образованного участка нового договора аренды в силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Как следует из материалов дела, распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке, участники общей долевой собственности, заключив в лице действующего от их имени на основании доверенности представителя договор с кооперативом, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду указанному лицу и впоследствии обществу.
Между тем судами при разрешении спора данные обстоятельства учтены не были и сделаны выводы о прекращении договора аренды в части долей, принадлежащих данным долевым собственникам, без учета положений п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающей прекращение договора аренды в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду земельного участка и выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли.
Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.
В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.
Так, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона N 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Определение N 303-КГ18-21258

32. Если в результате приватизации государственного унитарного предприятия в форме преобразования в акционерное общество последнее стало собственником земельного участка, которым ранее предприятие владело по договору аренды с публично-правовым образованием, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента государственной регистрации акционерного общества в Едином государственном реестре юридических лиц.
Федеральное государственное унитарное предприятие являлось арендатором земельного участка по договору с уполномоченным органом Российской Федерации (далее - управление).
Впоследствии в установленном законом порядке были утверждены условия приватизации предприятия путем преобразования в акционерное общество и в состав принадлежащего приватизации имущественного комплекса предприятия вошел указанный земельный участок.
Акционерное общество (далее - общество) зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 1 декабря 2017 г.
Право собственности общества на земельный участок было зарегистрировано 18 января 2018 г.
Ссылаясь на то, что с момента регистрации в качестве юридического лица оно стало собственником земельного участка и у него прекратилась обязанность вносить арендную плату, общество обратилось в арбитражный суд с иском к управлению о взыскании переплаты по договору в виде арендной платы за декабрь 2017 г.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.
Как указано в п. 1 ст. 37 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), хозяйственное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, установленном ст. 11 данного федерального закона, со всеми изменениями состава и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" реорганизация юридического лица в форме преобразования считается завершенной с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица, а преобразованное юридическое лицо - прекратившим свою деятельность.
В абзаце пятом п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что акционерное общество, созданное в процессе преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.
Согласно сложившейся судебной практике акционерное общество, созданное в результате приватизации государственного (муниципального) имущества, становится собственником имущества, включенного в план приватизации и передаточный акт, с даты государственной регистрации в качестве юридического лица и с этой даты должно платить налог на имущество и земельный налог.
Таким образом, поскольку общество создано в порядке приватизации государственного имущества в соответствии с Законом N 178-ФЗ, спорный земельный участок включен в план приватизации имущественного комплекса предприятия и передан обществу по передаточному акту, общество с даты его государственной регистрации в качестве юридического лица (1 декабря 2017 г.) стало собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, а Российская Федерация, которая ранее являлась собственником спорного участка, утратила на него право собственности и, следовательно, право на получение с указанной даты арендной платы за пользование участком.

Определение N 303-ЭС18-26243

33. Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.
Общество, являющееся собственником недвижимости и арендатором земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость, обратилось в уполномоченный орган публично-правового образования (далее - администрация) с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность за плату.
Администрация отказала обществу, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автомобильной дороги федерального значения.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации о внесении изменений в договор аренды земельного участка в виде установления арендной платы в размере, не превышающем земельный налог, в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации 16 июля 2009 г. N 582 (далее - постановление N 582).
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано. Суды посчитали, что поскольку спорный участок, расположенный в Московской области, относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, при расчете арендной платы не подлежит применению постановление N 582, так как им утверждены правила определения арендной платы за федеральные земли, поэтому размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-ОЗ).
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В силу подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ (действующей с 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Ранее (до 1 марта 2015 г.) аналогичные положения содержались в п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст. 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ.
Вместе с тем в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением N 582.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 г. N 531, вступившим в законную силу с 12 августа 2017 г., Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.
В п. 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г. (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12 августа 2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.
При таком положении является ошибочным вывод судов о том, что при определении размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, или муниципальные земли не подлежат применению Основные принципы определения арендной платы.
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.
В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Определение N 305-ЭС19-4399

34. Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.
Муниципальное образование является собственником одноэтажного нежилого здания (гаража), возведенного в 1973 г., право собственности на которое зарегистрировано в государственном реестре в 2016 г.
В целях оформления права на земельный участок под указанным объектом недвижимости администрация муниципального образования (далее - администрация) утвердила схему расположения земельного участка, находящегося в территориальной зоне застройки О-4 "зона образовательных и детских дошкольных учреждений", указав вид разрешенного использования - "объекты гаражного назначения", категория земель населенных пунктов.
В целях образования земельного участка был подготовлен межевой план, в котором также указан вид разрешенного использования - "объекты гаражного назначения".
Уполномоченный орган муниципального образования (далее - комитет) обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - управление) с заявлением о постановке на кадастровый учет образованного земельного участка и регистрации на него права муниципальной собственности.
Управление приняло решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права муниципальной собственности на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), а впоследствии - решение об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок на основании ст. 27 Закона N 218-ФЗ. Данные решения мотивированы тем, что указанный в межевом плане в разделе "Общие сведения об образуемых земельных участках" вид разрешенного использования вновь образованного земельного участка - "объекты гаражного назначения" - не соответствует основным видам разрешенного использования зоны О-4, предусмотренным решением Совета депутатов муниципального образования, принятым в 2017 г. (далее - решение Совета 2017 г.), поскольку в основных видах разрешенного использования, соответствующих зоне О-4/О-4А - "зона образовательных и детских дошкольных учреждений/проектная", такой вид разрешенного использования, как "объекты гаражного назначения", отсутствует. Кроме того, на спорном участке расположен объект недвижимости, который должен быть обозначен в межевом плане формата XML в разделе Cadastre Number, объект капитального строительства частично выходит за границы вновь образуемого участка.
Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением к управлению о признании незаконным решения об отказе в регистрации, а также об устранении допущенных нарушений.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направило дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Из п. 4 ст. 85 ЗК РФ, чч. 8 - 10 ст. 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (ст. 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В целях оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости в гл. 1.1 ЗК РФ установлен порядок и требования к образованию земельных участков. Образование земельного участка из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, за исключением случаев, когда образование земельных участков может осуществляться только в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (пп. 2, 3 ст. 11.3 ЗК РФ).
В решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указывается, в частности, территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка (пп. 1, 13, 14 названной статьи).
Администрация постановлением утвердила схему расположения спорного земельного участка, указав, что земельный участок находится в территориальной зоне застройки О-4 (зона образовательных и детских дошкольных учреждений), а также фактический вид разрешенного использования, соответствующий виду разрешенного использования объекта на этом участке - "объекты гаражного назначения", что соответствует положениям ст. 11.10 ЗК РФ.
Требования к содержанию межевого плана содержатся в ст. 22 Закона N 218-ФЗ, а также в приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 921.
Как указано в п. 51 названного приказа, сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования обозначаются в графе "3" реквизита "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках", в частности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
Между тем при рассмотрении спора суды не установили, что представленный комитетом межевой план не соответствует обозначенным требованиям, а лишь сослались на то, что в разделе "Заключение кадастрового инженера" межевого плана отсутствует какое-либо обоснование указания в данном реквизите иного вида разрешенного использования земельного участка, отличного от обозначенного в правилах землепользования и застройки. Однако само по себе отсутствие соответствующего заключения кадастрового инженера не свидетельствует о нарушении им требований к подготовке межевого плана в части обозначения вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся, в том числе, дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесена информация о виде или видах разрешенного использования земельного участка.
В силу пп. 2 и 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ внесение в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия либо в уведомительном порядке.
Как предусмотрено пп. 2, 3 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ, орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны направить в орган регистрации прав, в том числе принятые им решения об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка; об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.
При этом как следует из подп. 3 п. 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943, вид или виды разрешенного использования земельного участка обозначаются путем указания:
установленного вида разрешенного использования - на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования;
вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).
Исходя из приведенных положений законодательство о кадастровом учете и регистрации прав на сегодняшний день не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании земельного участка, соответствующем виду разрешенного использования объекта капитального строительства, но не предусмотренном градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.
Вместе с тем подзаконное регулирование не содержит порядка действий в указанной ситуации, что не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством. В таких случаях правовой режим земельного участка определяется с учетом его фактического разрешенного использования на основании акта уполномоченного органа об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории и этот вид разрешенного использования подлежит отражению в сведениях ЕГРН при кадастровом учете и регистрации права собственности на земельный участок.

Определение N 301-КГ18-25680

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ

66. Произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.
Общество, являющееся арендатором земельного участка, предоставленного для завершения строительства торгового комплекса, обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими отдельных положений Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города и предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок).
Согласно оспариваемым положениям в случае заключения договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства, за исключением многоквартирных домов, размер годовой арендной платы за такой земельный участок устанавливается в пятикратном размере годовой арендной платы, рассчитанной в соответствии с данным Порядком, если иное не установлено земельным законодательством.
Административный истец полагал, что приведенное правовое регулирование противоречит п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ и принципу экономической обоснованности, закрепленному в постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее также - Постановление N 582).
Решением суда первой инстанции административное исковое заявление удовлетворено, оспариваемые положения признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации указанное решение суда первой инстанции оставила без изменения, указав следующее.
Согласно подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, которое является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Одним из принципов определения арендной платы названное постановление указывает принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
Таким образом, ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.
В этой связи при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.
Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.
Вместе с тем, судом при рассмотрении административного дела было установлено отсутствие экономического обоснования для установления оспариваемым в части Порядком пятикратного повышения размера годовой арендной платы в случае предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства.
При этом само по себе использование земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.
В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что установление пятикратного увеличения размера арендной платы является произвольным, не связанным с многофакторным анализом доходности земельного участка, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Определение N 16-АПА19-10

РАЗЪЯСНЕНИЯ ПО ВОПРОСАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

ВОПРОС 1. В каком порядке определяется начальная продажная цена недвижимого имущества, переданного в залог, в деле о банкротстве?
ОТВЕТ. По общему правилу, в рамках дела о банкротстве должника - юридического лица начальная продажная цена недвижимого имущества, переданного в залог, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, либо, при наличии разногласий, арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (абзац третий п. 5, п. 6 ст. 18.1, абзац второй п. 2 ст. 131, абзац второй п. 4 ст. 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
В деле о банкротстве гражданина начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре об ипотеке. В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки (ст. 213.26 Закона о банкротстве, п. 4 ст. 14 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 154-ФЗ "Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").